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重庆朝天门国际商贸城是一个占地广阔的商业项目，建筑面积超87万平方米。2015年，开发商重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称朝天门公司）与重庆锦宏物业管理有限公司（以下简称锦宏物业）签订《前期物业服务合同》，约定锦宏物业提供两年物业服务，收费标准为商铺6.37元/月/平方米，停车位74.94元/月/个。合同到期后，双方因物业费支付、标准等争议闹上法庭。一审法院判决朝天门公司支付物业费约4467万元、开荒费285万元、违约金100万元，但驳回部分请求。双方上诉，二审法院推翻部分认定，最终判决朝天门公司支付物业费7122万元、违约金600万元等。
案件核心是2016年9月至2018年2月期间的物业费。项目开业后，大量商铺空置（约48.57万平方米），锦宏物业主张全额收取6.37元/平方米，朝天门公司则称应按半价或更低。一审法院认定空置部分按半价，营业部分全额。但二审法院认为，合同明确约定包干制收费，未特别排除空置物业，且空置系开发商招商不利造成的商业风险。法院强调，合同未变更约定，空置物业已移交管理，锦宏物业实际提供服务，故全额收取合理。最终，商业部分全额计算，总物业费达7.38亿元（扣除已付及代支后欠7122万元）。
地下车库未正式移交，锦宏物业主张按停车位标准收费，但二审维持一审认定：未移交不适用合同全额，按事实服务支付每月7.8万元，总计140万元。合同2017年9月到期后，锦宏物业在政府协调下继续服务，形成“临时物业服务关系”。二审确认，此期间收费参照原合同标准，至2018年2月底计算合理，避免强制服务争议。
开荒费：合同约定开发商据实支付，锦宏物业提供证据证明支出285万元，法院支持全额支付。
固定资产投入：合同要求开发商配置，锦宏物业自行支出45.9万元，二审酌定30万元补偿。
物业用房装修：开发商未提供用房，但锦宏物业未实际支出，驳回289万元请求。
违约金：合同约定逾期按日万分之五计算，一审酌定100万元过低，二审调整为600万元，仅针对合同期内欠费，体现公平原则。
此案基于《合同法》和《物业管理条例》，强调意思自治：合同约定优先，未约定不宜随意干预。空置物业费全额收取，提醒开发商承担商业风险；临时服务参照原标准，维护管理连续性；违约金调整考虑过错与公平。物业企业应保留服务证据，开发商需明确空置条款，避免纠纷。案件启示大型商业项目合同应细化付费主体、标准及风险分配，保障权利义务对等。
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