重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00048号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：重庆天穹物业管理有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪转盘石杨路北侧（人防六期）。
法定代表人：**，该公司董事长。
委托代理人：刘建增，重庆志同律师事务所律师。
委托代理人：吕祺轩，重庆志同律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：重庆宝海房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路166号火炬大厦2号楼13-2号。
法定代表人：吴华春，该公司董事。
委托代理人：王前进，重庆中渡律师事务所律师。
上诉人重庆天穹物业管理有限责任公司（以下简称天穹物业公司）与上诉人重庆宝海房地产开发有限公司（以下简称宝海房地产公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）渝五中法民初字第00191号民事判决，天穹物业公司、宝海房地产公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案，天穹物业公司的委托代理人刘建增、吕祺轩，宝海房地产公司的委托代理人王前进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：天穹物业公司系具有贰级资质的物业服务企业。2007年9月3日，重庆大学滨江园建设发展有限公司作为甲方、天穹物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“宝嘉·江枫美岸”商住小区实施前期物业管理服务。合同还约定：……第六条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。经双方约定本物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.10元／月／平方米（2）写字楼：4元／月／平方米（3）商业物业：4.5元／月／平方米（4）其他物业：3元／月／平方米，该价最后以重庆市物价局审定价为准。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。第八条业主应于接房手续办理之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、未达标，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，或者因甲方优惠售房办理了减、免物业服务费手续的不足余款，由甲方在交房时一并全额交纳给乙方。甲方与业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定执行，物业使用人不按照约定交纳的，由甲方或业主负连带交纳责任并及时交完各项欠费。甲方与业主或物业使用人之间产生的缴费约定，甲方应当在约定之日将其已签字的约定文书印给乙方备案并按本合同约定交费日交清。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。第九条停车收费分别采取以下方式收交，以后随国家物价调整而调整：1.停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位固定停车150元／个／月，车库车位350元／个／月标准向乙方交纳停车费。该项停车费中的150元／个／月作为佣金和车位服务费交乙方。其余纳入业主维修资金管理使用。2.停车场属于甲方所有的，在同等条件下业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位150元／个／月；车库车位350元／个／月标准向乙方交纳停车费。该项停车费中150元／个／月的佣金和车位服务费交乙方。其余为甲方所有。3.业主自行购置车位的，按露天车位60元／个／月，车库车位50元／个／月标准作为佣金和车位服务费交乙方。4.地面或车库车位临时停车，由乙方按市场价格适时收费，用于物业管理。……第十五条小区正式交房前，乙方应根据甲方的需要，及时安排管理人员进驻现场，因此产生的工资、吃（中、晚两餐）、住和管理所需的工具用具、材料等配套费用以及相关设备、设施由甲方负责并提供。第十六条甲方的权利义务……甲方应履行的义务：……8.交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的全额物业服务费用。……第二十五条本合同自［宝嘉·江枫美岸］实际交房之日起计算，期限为3年。第二十六条本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效；业主大会已成立的，当业委会与物管企业签定的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。……第三十条甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为导致乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”的，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿相应的损失。第三十一条乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。第三十二条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。欠费一个月以下的，物管公司将对其停止服务，并保留收费的权利……
《前期物业服务合同》附件3物业管理服务标准约定：“（参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》约定）一、物业共用部位的维修、养护和管理。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。三、公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污管道的疏通。四、公共绿化的养护和管理。五、机动车和非机动车的停放管理。六、公共秩序、安全、消防等事项繁荣协助管理。七、装饰装修管理服务。八、物业档案资料管理。以上八项均按一级物业标准执行。”
《宝嘉·江枫美岸业主手册》中载明，物业服务费的起算日为业主接到的书面入伙通知书上的日期起算；物业服务费收费标准为，住宅1.1元／平方米／月×建筑面积（不含电梯费），备注“以物价局批复为准”；其他收费项目还有水电公摊费、停车费、装修保证金和装修工人相关费用；在该手册结尾部分附有说明，“服务收费对象是服务对应的业主（租户）”，“未经公示的服务项目不得收费，本公示之外的其它市场调节价项目另行明码标价”。
2008年3月13日，重庆大学滨江园建设发展有限公司正式更名为宝海房地产公司。
《前期物业服务合同》签订后，天穹物业公司即开始在“宝嘉·江枫美岸”小区售房部提供部分物业服务；2009年3月18日起，天穹物业公司开始在小区内全面提供物业服务。“宝嘉·江枫美岸”小区共计有住宅1828套，商业门面54套。小区车库于2010年10月19日取得备案登记，1-9号住宅楼取得备案登记的时间分别是：1、2号楼2009年7月7日，3、4号楼2010年1月19日，5号楼2011年12月27日，6号楼2012年3月5日，7号楼2011年7月21日，8、9号楼2009年9月8日。2009年7月起，“宝嘉·江枫美岸”小区业主开始陆续接房入住，天穹物业公司对住宅部分的业主按月收取1.10元／平方米的物业服务费及10元的水电公摊费。在收款收据中备注有“物业服务费0.77元／每平方，电梯费0.33元／每平方”的字样。2012年2月29日，宝海房地产公司取得重庆市公共停车楼场备案登记证。
另查明，2009年6月10日，重庆市物价局作出渝价（2009）184号《关于确定北回归线等物业服务收费标准的通知》，针对包括天穹物业公司在内的多家公司关于物业服务收费的请示作出回复。其中载明：“……二、附表中备注为试行标准的，在试行期间，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施完善后，物业服务企业应及时向我局申报物业服务正式收费标准。三、物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。1.月票票价。按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2.次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。……”在该通知的附表中，为天穹物业公司核定的高层住宅公共服务费为物业服务费0.70元，维修养护费0.40元，合计1.10元，备注为试行标准。2009年11月26日，宝海房地产公司与天穹物业公司达成会议纪要，其中载明：“……三、开发商参与公共场所的管理，每月分摊补贴物管工资3.5万元（该部分已包含现有营销配合物管人员工资，但为配合营销服务的新增人员及车库在正式收费前费用由开发商承担）；四、物管公司支付以前所欠开发商电费包干1万元，余下已交房屋的公共用电由物管公司自行按时缴纳并分摊至业主；五、按照重庆市778号物业服务收费条例规定：在备案证下达前的物业服务费及空置房的物业服务费按惯例执行……”
本案争议发生后，天穹物业公司以宝海房地产公司未支付物业服务费及相关费用为由提起诉讼，请求：1.判决宝海房地产公司立即支付拖欠的全额物业服务费2047571.74元、公摊水电费94456.56元、部分楼栋因备案证晚下产生的物业服务费16931.59元、因房屋质量整改期间产生的物业服务费12914.25元、因小区未达到申报条件而“下浮30%”的物业服务费1949457.48元、车库物业服务费177130.42元、营销服务相关物管人员工资补贴119万元、车库保安人员工资137800元（均要求计算至判决之日，暂计至2013年7月31日为5626262.04元）；2.判决宝海房地产公司立即支付因拖欠上述物业服务费产生的滞纳金（要求计算至实际付清之日止，按日千分之三暂计至2013年7月31日为9185239.82元）；3.本案诉讼费由宝海房地产公司负担。
宝海房地产公司在一审中提起反诉，请求：1.判决解除宝海房地产公司与天穹物业公司之间的物业服务合同关系；2.判决天穹物业公司支付宝海房地产公司垫付的水电费等共计1147758.32元及利息；3.判决天穹物业公司赔偿宝海房地产公司2号楼主电缆盗割损失13万元、商业门面排烟系统主电缆盗割损失3.6万元、销售中心酒水盗窃损失2万元、游泳池暴晒导致维修损失60万元，共计78.6万元；4.判决天穹物业公司支付宝海房地产公司出租车库未售车位的租金139.5万元及利息，并交还车位；5.本案诉讼费用由天穹物业公司承担。
一审审理中，经双方核对，宝海房地产公司对天穹物业公司提交的住宅物业服务费清单中绝大部分的房屋交房时间予以认可，但提出部分房屋的交房时间应以“入伙手续”上最早标注的日期为准；而天穹物业公司主张的交房时间均以“入伙手续”上业主在该公司实际领取钥匙的日期为准。双方确认：1.如小区住宅部分以1.1元／月／平方米的标准，计算至天穹物业公司主张的时间段，全额物业服务费总计为1016113.58元；计算至宝海房地产公司主张的时间段，天穹物业公司认可的总额为822643.95元，宝海房地产公司认可的总额为774251.54元。2.小区商业门面部分以4.5元／月／平方米计算物业服务费双方均无异议。天穹物业公司主张全额物业服务费为751952.95元；但除1-附10号门面外，未能提供门面的交接房手续。宝海房地产公司对天穹物业公司主张的商业门面的交房时间不予认可（除1-附10号门面外），认为应以宝海房地产公司和业主签订商品房买卖合同的日期作为交房日期，至迟也应以业主交纳房款、宝海房地产公司向其出具发票的日期作为交房日期。按前述两个时间段分别计算，门面部分的物业服务费总额分别是635565.39元和665055.92元。天穹物业公司对前述金额无异议。
一审审理中，天穹物业公司自愿放弃要求宝海房地产公司支付整改期间产生的物业服务费12914.25元（一审判决写成129145.25元为笔误）和滞纳金41442.51元的诉讼请求，一审法院予以准许。
一审法院认为，天穹物业公司和宝海房地产公司于2007年9月3日签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，应属有效。双方均应按照约定全面履行合同义务。针对双方争议的焦点，分别评述如下：
一、本诉部分
（一）关于“已竣工但未出售或未交付买受人”的全部物业服务费问题
一审法院认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》第八条、第十六条的规定，业主接房手续办理完毕之前的全额物业服务费均应由宝海房地产公司承担，故宝海房地产公司辩称只应承担50%的物业服务费不符合双方的合同约定。截止天穹物业公司提起本案诉讼时止，该小区仍有部分房屋的业主未实际接房，宝海房地产公司应负担的前期物业服务费数额一直在发生变化；而现有证据也证明双方一直就是否存在欠费在进行沟通。故宝海房地产公司关于部分费用已超过诉讼时效的理由不能成立。1.住宅部分。因业主办理接房手续客观上有一个过程，天穹物业公司主张的、以业主实际领取钥匙的时间为截止日期更符合《前期物业服务合同》约定的本意。故住宅部分物业服务费应为1016113.58元。2.门面部分。因天穹物业公司未能提交除1-附10号门面外的入伙手续，无法印证其主张的业主接房时间，该部分应以宝海房地产公司主张的向业主出具发票的日期作为交房日期为宜，故门面部分的物业服务费应为665055.92元。因此，宝海房地产公司应向天穹物业公司支付“已竣工但未出售或未交付买受人”的房产的全额物业服务费，计算至2013年7月31日止，共计1681169.50元（1016113.58元＋665055.92元）。
关于天穹物业公司是否有权收取电梯费的问题。虽然重庆市物价局渝价（2009）184号《关于确定北回归线等物业服务收费标准的通知》载明了天穹物业公司可以选择一种方式收取电梯费，但在天穹物业公司与宝海房地产公司的《前期物业服务合同》中并没有约定天穹物业公司有权收取电梯费，以及按照何种方式收取电梯费，双方只是明确约定了天穹物业公司有权对住宅、商业物业等收取1.10元／月／平方米至4.50元／月／平方米不等的物业服务费。在《宝嘉·江枫美岸业主手册》中，也仅是表述了1.10元／平方米／月的物业服务收费不含电梯费，但并未表述除此之外天穹物业公司还有权按照何种标准收取电梯费。因此一审法院认为天穹物业公司无权在本案中要求宝海房地产公司支付电梯费，对天穹物业公司关于电梯费的诉讼请求，该院不予支持。
（二）关于2、8、9号楼因迟延办理备案登记证所产生的物业服务费问题
一审法院认为，小区2、8、9号楼确有少量业主在取得备案登记证前实际领取了钥匙，天穹物业公司据此主张其有权就这3栋楼收取备案登记手续完善前的物业服务费，理由正当，该院予以支持。因双方于2009年11月26日达成的会议纪要中明确约定“在备案证下达前的物业服务费及空置房的物业服务费按惯例执行”，故该部分费用应按50%的标准收取，即宝海房地产公司应向天穹物业公司支付2、8、9号楼因迟延办理备案证所产生的物业服务费8465.8元（16931.59元×50%）。
（三）关于水电公摊费问题
一审法院认为，在《前期物业服务合同》及2009年11月26日达成的会议纪要中，并没有天穹物业公司有权向宝海房地产公司收取业主接房前的水电公摊费的约定；且双方在本案中均举示了大量水电费票据，能证实天穹物业公司和宝海房地产公司都曾交纳过小区的水电费，但无法完全区分各自交纳的时间段和具体数额。因此对天穹物业公司关于水电公摊费的诉讼请求，该院不予支持。
（四）关于“下浮30%物业服务费”应否由宝海房地产公司承担的问题
一审法院认为，如前所述，天穹物业公司在本案中无权向宝海房地产公司及业主在1.10元／月／平方米之外另行收取电梯费，而根据天穹物业公司举示的收款收据可知，其在业主实际接房后向业主收取的物业服务费就是1.10元／月／平方米，没有所谓“下浮30%收费”的事实依据。故对天穹物业公司此部分诉讼请求，该院不予支持。
（五）关于车库物业服务费问题
一审法院认为，天穹物业公司诉请的车库物业服务费缺乏合同依据，故不予支持。
（六）关于营销服务人员工资补贴问题
一审法院认为，双方未就该部分补贴明确约定截止时间，且现有证据不能证实小区存在“下浮收费”的情况；而“补贴”顾名思义是宝海房地产公司基于对小区陆续交房、天穹物业公司向业主收取的物业服务费会由少到多的客观情况，自愿在原合同约定费用之外给予天穹物业公司的一种补偿。因此天穹物业公司主张计算至2013年7月止缺乏依据。由宝海房地产公司举示的、其于2010年11月12日发给天穹物业公司函件可知，此部分补贴从2010年12月（一审判决写成2011年12月为笔误）起按1.2万元／月的标准计付。结合小区业主接房入住的实际情况，该院认为营销服务人员工资补贴应按3.5万元／月的标准计算13个月，从2009年11月计算至2010年11月；按1.2万元／月标准计算12个月，从2010年12月计算至2011年11月（一审判决写成2011年10月为笔误）为宜。合计金额为59.9万元。
（七）关于车库保安人员工资补贴问题
一审法院认为，如前所述，该部分补贴费用双方也未明确约定截止时间；故该部分费用可酌情计算至宝海房地产公司取得重庆市公共停车楼场备案登记证之日，即2012年2月29日，共计28个月。结合天穹物业公司提交的工资表，酌情按1600元／月／人，主张2人，合计金额为89600元。
（八）关于天穹物业公司向部分业主收取接房前的物业服务费及宝海房地产公司已付费用问题
双方均确认，天穹物业公司已向部分业主收取了接房前的物业服务费合计44199元。天穹物业公司已收到宝海房地产公司支付的物业服务费29446元。
一审法院认为，天穹物业公司就已实际向业主收取的前期物业服务费无权再向宝海房地产公司主张权利，故宝海房地产公司应付的前期物业服务费中应扣减天穹物业公司已收取的44199元和29446元。双方签订的《前期物业服务合同》第十五条明确约定，小区正式交房前，天穹物业公司应根据宝海房地产公司的需要及时安排管理人员进驻现场，因此产生的工资、吃、住和管理所需的工具用具、材料等配套费用以及相关设备、设施由宝海房地产公司负责并提供，故对宝海房地产公司要求抵扣其为天穹物业公司支付服装费、办公用品等费用163718.3元，代天穹物业公司购买停车发票3100元，支付物管人员工资和补贴1555223.56元等费用，该院不予支持。
（九）关于物业服务费部分的违约金问题
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院认为，宝海房地产公司至今未向天穹物业公司支付合同约定的绝大部分物业服务费，其行为已构成违约。双方签订的《前期物业服务合同》约定的“滞纳金”即为违约金，但每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准交纳明显过高。因天穹物业公司未能举证证明其因宝海房地产公司违约所遭受的实际损失数额，违约金应按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算为宜，从天穹物业公司提起本案诉讼时起计付至本金付清时止。
综上所述，对天穹物业公司的部分诉讼请求，一审法院予以支持。宝海房地产公司应向天穹物业公司支付的物业服务费为1645436.3元（1681169.5元＋8465.8元-44199元），抵扣宝海房地产公司已支付的29446元后，宝海房地产公司还应实际支付1615990.3元，并按中国人民银行同期贷款基准利率四倍，支付从2013年8月5日起至本金付清时止的违约金。宝海房地产公司应向天穹物业公司支付的营销服务人员工资补贴、车库保安人员工资补贴为688600元（599000＋89600）。
二、反诉部分
（一）关于《前期物业服务合同》应否解除的问题
一审法院认为，《前期物业服务合同》是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同。在建设单位与物业买受人签订的买卖合同中应当包含《前期物业服务合同》约定的内容，即物业买受人虽未参与《前期物业服务合同》的签订，但也会受该合同的约束。因此《前期物业服务合同》是现有的有名合同中较为特殊的一个合同类型，现有法律法规中并没有关于建设单位可以在何种情形下单方解除《前期物业服务合同》的明确规定。本案中，宝海房地产公司并未主张天穹物业公司有符合合同法定解除条件的违约行为；也未举示充分证据证明天穹物业公司无法完成合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”，即合同第三十一条的约定单方解除合同的条件是否成就。故对宝海房地产公司要求解除《前期物业服务合同》的请求，该院不予支持。
（二）关于宝海房地产公司请求的垫付水电费、电缆被盗割等财产损失以及未出售车位租金的问题
本案中，宝海房地产公司未举示任何关于未出售车位租金金额的证据。针对“电缆被盗割”损失，宝海房地产公司只提交了购买电缆的发票，没有关于小区曾发生电缆被盗割的证据，也没有天穹物业公司应承担相关损失的合同依据。“垫付水电费”部分，宝海房地产公司主张的费用系由其代业主交纳的二次供水费和小区公共部分水电费组成。前者因为交费的主体应为业主，故无权要求天穹物业公司承担。后者从时间跨度上看，大部分水电费产生时小区并未完工，其中确有因施工而发生的水电费；宝海房地产公司在庭审中也认可天穹物业公司以宝海房地产公司名义交纳过部分水电费用；且双方签订的《前期物业服务合同》中并没有业主接房前小区公共部分水电费如何分担的约定。故对宝海房地产公司的相关诉讼请求，该院均不予支持。
（三）关于车位应否交还的问题
一审法院认为，针对业主已购买的车位，宝海房地产公司已不再享有所有权或使用权，无权向天穹物业公司提出交还的权利主张。针对尚未出售的车位，依照法律规定，也应当首先满足业主的需要。而天穹物业公司是根据双方签订的《前期物业服务合同》的约定在物业管理区域内行使物业管理权，为全体业主提供物业管理服务。故宝海房地产公司关于交还车位的诉请不能成立。
综上所述，宝海房地产公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、宝海房地产公司于本判决生效之日起十五日内，支付天穹物业公司物业服务费1615990.3元（截止2013年7月31日止），并按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，支付从2013年8月5日起至本金付清时止的违约金；二、宝海房地产公司于本判决生效之日起十五日内，支付天穹物业公司营销服务人员工资补贴、车库保安人员工资补贴为688600元；三、驳回天穹物业公司的其他诉讼请求；四、驳回宝海房地产公司的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费106738元，由天穹物业公司负担64042.8元，由宝海房地产公司负担42695.2元；反诉受理费33430元，由宝海房地产公司负担；保全措施费1万元，由宝海房地产公司负担。
天穹物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项、第三项内容，并改判宝海房地产公司向天穹物业公司支付“下浮30%”的物业服务费1809189.86元、电梯费534076.29元、车库物业服务费177130.42元、物管人员工资补贴154万元，共计金额为4198196.57元，及前述款项的相应违约金；以上款项均要求计算至判决生效之日，暂计至2013年8月5日。2.本案一、二审诉讼费用由宝海房地产公司承担。审理中，天穹物业公司将物管人员工资补贴变更为1677800元，并将除违约金外各项费用的计算截止时间变更为2013年7月31日（保留另行追索其后费用的权利），违约金的截止时间变更为各项费用实际付清之日止。主要事实和理由：1.天穹物业公司有权在物业服务费之外收取电梯费。天穹物业公司收取电梯费有法律依据和合同依据，天穹物业公司按0.33元／平方米收取电梯费，符合重庆市物价局的规定。2.天穹物业公司主张“下浮30%”的物业服务费由开发商承担，符合法律规定和收费实际。3.天穹物业公司要求宝海房地产公司支付车库车位物业服务费符合双方《前期物业服务合同》的有关约定。4.宝海房地产公司应按照每月3.5万元的标准向天穹物业公司支付的物管人员工资补贴，该笔补贴应计算到小区正式收费前；宝海房地产公司还应按约定承担车库保安的工资。
宝海房地产公司答辩称：1.天穹物业公司在提起本案诉讼时未主张电梯费，电梯费不属于本案审理范围，一审法院对其进行审理不当。2.天穹物业公司在提起本案诉讼时主张的物管人员工资补贴为119万元，其上诉主张的物管人员工资补贴为1677800元，超过一审诉讼请求范围的部分不应审理。3.天穹物业公司没有证据证明在向业主收取物业服务费时下浮了30%。4.双方签订的《前期物业服务合同》就如何经营车库并分配收益进行了约定，车库经营收益包含了车库物业服务费。
宝海房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1．判决撤销一审判决，驳回天穹物业公司的诉讼请求；2．判决解除宝海房地产公司与天穹物业公司之间的《前期物业服务合同》；3．判决天穹物业公司支付宝海房地产公司垫付的水电费等共计1147758.32元及利息；4．判决天穹物业公司赔偿宝海房地产公司2号楼主电缆盗割损失13万元、商业门面排烟系统主电缆盗割损失3.6万元、销售中心酒水盗窃损失2万元、游泳池暴晒导致维修损失60万元，共计78.6万元；5．判决天穹物业公司支付宝海房地产公司出租车库未出售车位的租金139.5万元及利息；6．判决本案一审、二审诉讼费由天穹物业公司承担。主要事实和理由：1.一审法院认定的部分备案登记时间错误，应当纠正。2.根据每套房屋独立计算物业服务费的原则，天穹物业公司主张的部分物业服务费已过诉讼时效。3.宝海房地产公司在合同约定的交房日期前均已通知业主接房，且在交房时天穹物业公司实际向业主实际收取了前期物业服务费，宝海房地产公司不应当再向天穹物业公司支付前期物业服务费。4.即使宝海房地产公司应当向天穹物业公司支付前期物业服务费，一审法院也计算错误，且违约金判决过高，应当纠正。5.宝海房地产公司不应当再支付天穹物业公司物管人员工资补贴，即使应当支付，一审法院判决的金额亦不当，应予纠正。6.宝海房地产公司不应当再支付车库保安工资，即使应当支付，一审法院判决的金额亦不当，应予纠正。7.宝海房地产公司举示的证据证明天穹物业公司服务严重不达标，应当改判解除《前期物业服务合同》。8.天穹物业公司应当支付宝海房地产公司垫付的水电费用1147758.32元。9.天穹物业公司应当赔偿宝海房地产公司的各项损失。10.天穹物业公司应当支付车位的停车费暂计157.5万元及利息。
天穹物业公司答辩称：1.本案没有超过诉讼时效。宝海房地产公司将房屋交房给业主之前，天穹物业公司诉请的物业服务费用每天都在发生变化，需要双方对各项费用进行结算后，才能明确债务方应该支付的费用，所以双方进行结算之前不应该计算诉讼时效；从合同履行情况看，天穹物业公司从2010至今通过电子邮件、署名函件等向宝海房地产公司主张费用，2009-2012期间宝海房地产公司也部分支付了物业服务费等款项，即使计算诉讼时效，也应从2012年宝海房地产公司暂停支付费用时开始计算。2.根据《重庆市物业管理条例》和《前期物业服务合同》约定，住宅和门面的交房时间应以实际交房时间为准。3.宝海房地产公司诉称的经济赔偿和停车费没有事实和法律依据。4.对在小区住宅和门面交付给业主之前的时间段内宝海房地产公司欠付天穹物业公司住宅和门面部分的物业服务费金额，双方一审中已经经过核对确认。
二审审理中，天穹物业公司将其第一项上诉请求各项金额的截止时间调整为2013年7月31日。
二审审理查明：涉案小区1、2号楼是2009年7月7日竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2009年7月10日。3号楼是2010年1月19日竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2010年1月25日。5号楼是2011年12月27日竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2011年12月29日。6号楼是2012年3月5日竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间分别为：4-33层子单位工程是2012年3月5日、1-3层子单位工程是2012年3月28日、2-5号是2012年5月2日。7号楼是2011年7月21日竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2011年7月25日。地下车库是2009年10月16日竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2010年1月19日。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、天穹物业公司向宝海房地产公司主张欠付物业服务费是否已过诉讼时效及欠付物业服务费如何确定。二、欠付物业服务费的违约金标准如何确定。三、天穹物业公司应向宝海房地产公司收取的物管人员工资补贴数额如何确定。四、双方签订的《前期物业服务合同》是否应当解除以及宝海房地产公司主张的损失赔偿是否成立。五、天穹物业公司是否应当支付宝海房地产公司垫付的水电费及利息。六、天穹物业公司是否应当向宝海房地产公司支付未出售车位的租金。
一、天穹物业公司向宝海房地产公司主张欠付物业服务费是否已过诉讼时效及欠付物业服务费如何确定
（一）关于天穹物业公司向宝海房地产公司主张的欠付物业服务费是否已过诉讼时效的问题。本院认为，天穹物业公司向宝海房地产公司主张的欠付物业服务费未过诉讼时效。主要事实和理由：截止天穹公司提起本案诉讼时止，该小区仍有部分房屋的业主未实际接房，宝海公司应负担的前期物业服务费数额一直在发生变化；而现有证据也证明双方一直就是否存在欠费在进行沟通。本案中，宝海房地产公司虽提出诉讼时效抗辩，但其并未举证证明超过时效部分的物业服务费的数额，理应承担举证不能的不利后果，故本院对宝海公司关于部分费用已超过诉讼时效的上诉理由不予支持。。
（二）关于宝海房地产公司欠付天穹物业公司的物业服务费的数额如何确定的问题。根据双方《前期物业服务合同》第十六条的约定，宝海房地产公司就已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的全额物业服务费对天穹物业公司负有支付义务。
关于天穹物业公司向宝海房地产公司主张电梯费、车库物业服务费、“下浮30%的物业服务费”的问题，本院评述如下。
1.关于天穹物业公司能否向宝海房地产公司主张电梯费的问题。本院认为，天穹物业公司不能向宝海房地产公司主张电梯费。主要事实和理由：（1）2009年6月10日，重庆市物价局作出渝价（2009）184号《关于确定北回归线等物业服务收费标准的通知》，针对包括天穹物业公司在内的多家物业管理公司关于物业服务收费的请示作出回复。其中载明：“……三、物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。1.月票票价。按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2.次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。……”从该规定可以看出，渝价（2009）184号文件关于电梯费的规范对象和收费标准均针对物业实际使用人，而非针对未实际使用物业的业主，故天穹物业公司关于按照每平方米0.33元的标准收取电梯费的主张缺乏法律依据。（2）双方签订的《前期物业服务合同》第四章物业服务费用部分第六条规定：“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。经双方约定本物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.10元／月／平方米（2）写字楼：4.00元／月／平方米（3）商业物业：4.50元／月／平方米（4）其他物业：3.00元／月／平方米该价最后以重庆市物价局审定价为准。……”可见，《前期物业服务合同》约定的物业服务费实行的是包干制，且是按照物业的面积进行计算，未约定要另行收取电梯费，故天穹物业公司向宝海房地产公司主张电梯费没有合同依据。（3）天穹物业公司诉请的物业服务费总额中包含了电梯费的主张，一审法院对电梯费是否应当收取进行审理，没有超出天穹物业公司的诉请范围。
2.关于天穹物业公司能否向宝海房地产公司主张车库物业服务费的问题。本院认为，天穹物业公司不能向宝海房地产公司主张车位物业服务费。主要事实和理由：（1）根据《前期物业服务合同》第四章物业服务费用部分第六条规定，宝嘉·江枫美岸小区物业服务费实行包干制，合同未对车位物业服务费另作特别约定。（2）根据《前期物业服务合同》第四章物业服务费用部分第九条规定，物业停车场经营收入中的一部分归天穹物业公司所有，用于物业管理。该条款系宝海房地产公司和天穹物业公司对车库如何经营以及经营所得费用如何分配的约定，即天穹物业公司收取的车库经营费用中有一部分即为车位物业服务费。天穹物业公司认为车库属于《前期物业服务合同》第四章物业服务费用部分第六条“（4）其他物业”的陈述未得到宝海房地产公司的认可，亦与该合同第九条的约定冲突，故天穹物业公司的该项说法不能成立，其向宝海房地产公司就车库另行主张物业服务费没有合同依据。
3.关于天穹物业公司能否向宝海房地产公司主张“下浮30%的物业服务费”的问题。本院认为，天穹物业公司不能向宝海房地产公司主张“下浮30%的物业服务费”。主要事实和理由：天穹物业公司虽举示其向业主出具的物业服务费收据上载明“电梯费0.33元／每平方”，拟证明其向业主下浮30%收取物业服务费的事实。因前述收据系天穹物业公司单方形成的证据，且《宝嘉.江枫美岸业主手册》中也载明物业服务收费标准为1.10元／平方米／月，故应当认定天穹物业公司在业主接房后向业主收取的物业服务费是1.10元／月／平方米，没有所谓“下浮30%收费”的事实。
综上，本院认为，宝海房地产公司应向天穹物业公司交纳的前期物业服务费由住宅物业服务费、门面物业服务费两部分组成，计算至2013年7月31日止，共计1615990.3元（1681169.5＋8465.8-44199-29446元）。主要事实和理由：（1）关于住宅物业服务费的金额问题。《前期物业服务合同》第八条规定：“业主应于接房手续办理之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。……”该规定中的“接房手续办理之日”应理解为办理完最后接房手续的时间而非开始办理接房手续的时间。从“入伙手续书”载明的各项手续办理的顺序来看，业主领取钥匙的时间为最后一道手续，故天穹物业公司主张交房时间为业主实际领取钥匙的时间符合合同依据和一般常识，故一审法院认定住宅部分物业服务费应按照天穹物业公司主张的时间段计算并无不当。（2）关于门面物业服务费的金额问题。双方对小区商业门面以4.5元／月／平方米计算均无异议。宝海房地产公司对向业主交付门面负有义务，故应由宝海房地产公司对门面交付时间承担举证责任。但除1-附10号门面外，宝海房地产公司未能提交其余门面的交接房手续，不能证明门面交房的实际时间。宝海房地产公司主张应以其与业主签订商品房买卖合同的日期作为交房日期，不符合一般交易习惯，也不符合生活常理。故一审法院认定以业主交纳房款、宝海房地产公司向其出具发票的日期作为计算门面部分的物业服务费的截止时间并无不当。（3）宝海房地产公司认可小区2、8、9号楼确有少量业主在取得备案登记证前实际领取了钥匙，天穹物业公司据此主张其有权就这三栋楼收取备案登记手续完善前的物业服务费，理由正当。因双方于2009年11月26日达成的会议纪要中明确约定“在备案证下达前的物业服务费及空置房的物业服务费按惯例执行”，故该部分费用应按50%的标准收取，即宝海房地产公司应向天穹物业公司支付2、8、9号楼因少量业主在取得备案登记证前接房导致天穹物业公司产生的物业服务费损失8465.8元（16931.59元×50%）。（4）天穹物业公司起诉前已向业主收取物业服务费44199元和向宝海房地产公司收取物业服务费29446元，均应从宝海房地产公司应支付的物业服务费中予以扣除。
至于宝海房地产公司在上诉中提出应当扣除天穹物业公司已经收取的1、2、3、4、8、9号楼93户业主的前期物业服务费，宝海房地产公司未能提供任何证据加以证明，应当承担证明不能的不利后果，故对其请求不予支持。
二、欠付物业服务费的违约金标准如何确定
本院认为，宝海房地产公司欠缴物业服务费的事实客观存在，已构成违约，应当承担违约责任。《前期物业服务合同》约定“每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金”，现宝海房地产公司根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定提出调减违约金的申请，天穹物业公司未举示证据证明其实际损失的大小，故一审法院将物业服务费违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍进行计算并无不当。因此，宝海房地产公司关于一审法院判决其承担的违约金过高的主张不能成立。
三、天穹物业公司应向宝海房地产公司收取的物管人员工资补贴数额如何确定
本院认为，天穹物业公司应向宝海房地产公司收取的物管人员工资补贴由营销服务人员工资补贴和车库保安人员工资补贴两部分组成，总额为688600元（59.9万元＋89600元）。
（一）关于营销服务人员工资补贴问题。本院认为，宝海房地产公司应向天穹物业公司支付的营销服务人员工资补贴为59.9万元。主要事实和理由：2009年11月26日，宝海房地产公司与天穹物业公司达成会议纪要，其中载明：“……三、开发商参与公共场所的管理，每月分摊补贴物管工资3.5万元（该部分已包含现有营销配合物管人员工资，但为配合营销服务的新增人员及车库在正式收费前费用由开发商承担）。“补贴”顾名思义是一种补偿，而非全额承担。业主接房后，天穹物业公司就可以向业主收取物业管理费，宝海房地产公司给天穹物业公司支付物业服务费补贴的必要性逐渐减弱。双方虽未就该部分补贴明确约定截止时间，但根据宝海房地产公司于2010年11月12日发给天穹物业公司函件，同时结合小区业主接房的实际情况，一审法院确定营销服务人员工资补贴合计金额为59.9万元并无不当（即从2010年12月起按12000元／月的标准计付，计算至2011年11月，共12个月；按35000元／月的标准从2009年11月计算至2010年11月共计13个月），本院予以维持。
（二）关于车库保安人员工资补贴问题。本院认为，宝海房地产公司应向天穹物业公司支付的车库保安人员工资补贴为89600元。主要事实和理由：2009年11月26日，宝海房地产公司与天穹物业公司达成会议纪要，其中载明：“……三、开发商参与公共场所的管理，每月分摊补贴物管工资3.5万元（该部分已包含现有营销配合物管人员工资，但为配合营销服务的新增人员及车库在正式收费前费用由开发商承担）。”首先，从天穹物业公司举示的车库保安人员工资表看，工资标准自2009年至2014年逐渐递增，从1500元递增到1800元。其次，尽管双方未在会议纪要中约定该部分费用的补贴截止时间，但结合小区车库在取得重庆市公共停车楼场备案登记证后即可收取停车费的事实，可以认定宝海房地产公司应当承担车库保安人员工资的时间为自2009年11月起至宝海房地产公司取得重庆市公共停车楼场备案登记证之日即2012年2月29日止，共计28个月。故一审法院酌情按1600元／月／人确定补贴标准，主张2人，合计金额为89600元并无不当。
四、双方签订的《前期物业服务合同》是否应当解除以及宝海房地产公司主张的损失赔偿是否成立
本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》不应解除。主要事实和理由：《前期物业服务合同》不违反法律法规的规定，合法有效，对宝海房地产公司和天穹物业公司具有约束力。本案中，宝海房地产公司并未举示证据证明天穹物业公司存在符合合同法定解除条件的违约行为；也未举示充分证据证明天穹物业公司无法完成合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”，即宝海房地产公司有权根据合同第三十一条的约定解除本案合同；也未举证证明涉案小区业主大会已经成立，业委会与物管企业签定新物业服务合同且生效；针对“电缆被盗割”等损失，宝海房地产公司只提交了购买电缆的发票，没有关于小区曾发生电缆被盗割的证据，也未举证证明酒水被盗、游泳池维修费系天穹物业公司提供的物业服务不符合合同约定所致。故本院对宝海房地产公司解除双方签订的《前期物业服务合同》的请求不予支持，对其关于损失赔偿请求因缺乏事实依据，亦不予支持。
五、天穹物业公司是否应当支付宝海房地产公司垫付的水电费及利息
本院认为，天穹物业公司不应当支付宝海房地产公司主张的水电费及利息。主要事实和理由：（1）宝海房地产公司主张的“垫付水电费”系由其代业主交纳的二次供水费和小区公共部分水电费组成，前者交费的主体应为业主，宝海房地产公司故无权要求天穹物业公司承担。后者从时间跨度上看，大部分产生于小区修建过程中，且发票户名均是宝海房地产公司，发票载明的用电类别为普非工业、城市非居民照明，载明的水费类别为非居民水费。故宝海房地产公司举示该部分证据拟证明该部分水、电费系为代天穹物业公司支付的理由明显不能成立。（2）《前期物业服务合同》中并没有对业主接房前小区公共部分水电费如何分担进行约定，故宝海房地产公司主张的水、电费中即使包含了此部分费用，但因合同未约定由天穹物业公司负担，故宝海房地产公司关于其为天穹物业公司垫付了该部分水电费的理由亦缺乏合同依据。
六、天穹物业公司是否应当向宝海房地产公司支付未出售车位的租金
本院认为，天穹物业公司不应当向宝海房地产公司支付未出售车位的租金。主要事实和理由：《前期物业服务合同》第九条约定了关于车库车位经营费用分配问题，宝海房地产公司应当根据该合同的约定主张权利。现宝海房地产公司向天穹物业公司主张分配租金157.5万元及利息，但其未举示证据证明天穹物业公司对外出租未出售车位的事实，也未举证证明天穹物业公司因出租车位所取得租金的数额，故宝海房地产公司要求天穹物业公司支付未出售车位的租金157.5万元及利息的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
此外，一审查明的1、2、3、5、6、7号住宅楼以及地下车库的备案登记时间有误，应依法予以纠正，以备案登记证上注明的时间为准。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费71835元，由天穹物业公司负担20602元，由宝海房地产公司负担51233元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张小波
审 判 员 唐渝梅
代理审判员 谭振亚
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张 青
