重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2025）渝02民终1721号
上诉人（原审被告、反诉原告）：喻某中。
委托诉讼代理人：向某杰，系重庆市某区某街道某社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：某智慧服务集团股份有限公司某分公司。
负责人：彭某荣，系公司经理。
委托诉讼代理人：谭某。
上诉人喻某中因与被上诉人某智慧服务集团股份有限公司某分公司（以下简称某智服公司）、原审被告李某英物业服务合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2025）渝0154民初2861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人喻某中及其委托诉讼代理人向某杰、被上诉人某智服公司的委托诉讼代理人谭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
喻某中上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回某智服公司的全部诉讼请求，支持喻某中的反诉请求；2.判令某智服公司退还已收取的喻某中所有物业服务费；3.由某智服公司承担一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审认定《前期物业服务合同》有效，该认定不当。1.《前期物业服务合同》招投标程序违法，且合同双方存在利害关系，违反了《物业管理条例》和《中华人民共和国招标投标法》的强制性规定，该合同无效。2.某地产公司与某智服公司恶意串通，损害了业主的合法权利，该合同无效。3.《前期物业服务合同》只约定了业主方的违约责任，却未约定物业公司的违约责任，系典型的霸王条款。4.某智服公司无相关资质，一审却认定合同有效，该认定会纵容开发商与物业管理企业无视国家法律法规。二、关于喻某中应否支付某智服公司住宅物业费的问题。《前期物业服务合同》在依法签订的前提下才具有法律效力，但某智服公司于2024年至2015年多次强行阻碍喻某中正常出入小区，即便《前期物业服务合同》合法有效，某智服公司在一审中并没有提供证据证明所收取的服务费用与其提供的物业服务相匹配。喻某中不应当支付物业费。三、关于喻某中是否应支付某智服公司违约金的问题。一审判定喻某中提供的证据反映某智服公司提供的物业服务存在“轻微”的服务瑕疵，不支持违约金。四、关于某智服公司是否应当退还喻某中所交物业费的问题。一审法院因（2022）渝0154民初XXXX号生效判决书未被撤销，不支持喻某中的该项主张，而未认真审查合同效力。在合同无效的情况下，某智服公司应当退还物业费。请求二审法院撤销一审判决，支持喻某中的诉讼请求。
某智服公司辩称，一审法院认定事实清楚、判决正确，请求驳回喻某中的上诉请求。首先，某智服公司是受某地产邀请招标之后，再中标的，中标后双方签订了《前期物业服务合同》，并进行了备案。合同签订属于某地产公司和某智服公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规。其次，案涉《前期物业服务合同》签订后，某智服公司已在该小区提供物业服务，而截至目前，该小区物业服务单位仍是某智服公司，某智服公司在该小区是按照合同约定进行服务。再次，关于喻某中物业服务费的支付问题，已经过开州区人民法院作出的（2022）渝0154民初XXXX号民事判决书予以确认。故在具有另案生效判决的情况下，其要求退还已缴纳的物业费，应当由其先申请再审来否认生效判决效力后，再确认物业费是否予以退还。最后，某智服公司和某地产属于独立的法人，并不具备关联关系。根据招投标法，只有影响招投标过程的公正才可能存在招投标无效或者撤销的情形。故本案中，某智服公司在招投标过程中不存在影响招投标公正的情况，其中标行为、签订《前期物业服务合同》的行为均有效。
原审被告李某英在二审庭审中未出庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。
某智服公司向一审法院起诉请求：1.判决喻某中、李某英向某智服公司支付2023年1月20日至2024年10月31日期间的住宅物业费6633.76元、2019年6月1日至2024年10月31日期间的车位物业费5200元；2.判决喻某中、李某英向某智服公司支付从逾期交费之日起以应交费用为基数按起诉之日的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算至付清时止的违约金；3.案件受理费由喻某中、李某英负担。诉讼过程中，某智服公司撤回判决喻某中、李某英向某智服公司支付2019年6月1日至2024年10月31日期间车位物业费5200元、判决喻某中、李某英向某智服公司支付从逾期交费之日起以应交车位物业费为基数按起诉之日的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算至付清时止的违约金的诉讼请求。
喻某中向一审法院反诉请求：1.判决某智服公司与某地产公司于2017年1月17日签订的《前期物业服务合同》无效；2.判决某智服公司退还已收取喻某中的物业费9064.14元；3.反诉案件受理费由某智服公司承担。
一审法院认定事实：2017年1月17日，某地产公司作为甲方、开发企业，原某物业服务集团有限公司某分公司（现某智服公司）作为乙方、物业服务企业，双方签订了《前期物业服务合同》，主要约定：某地产公司将坐落于某市某区北部新区某片区某小区二期的前期物业服务委托给某智服公司；甲方在业主委员会成立之前，负责制定《临时管理规约》并将其作为房屋租售合同的附件，要求业主和使用人签字遵守；本物业管理区域的物业服务收费采取包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）的方式，根据本物业服务区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、高层：1.8元/平方米·月（含电梯费及水电公摊费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房：2.7元/平方米·月（含电梯费及水电公摊费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；3、商业门面：4.7元/平方米·月（含水电公摊费）；4、别墅：3.2元/平方米·月（含水电公摊费）；5、商业二次转供水电收费标准：（1）商业二次转供电1.2元/度（含水电公摊费）。（2）商业二次转供水4.85元/吨。业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起全额交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳当月费用的义务；本合同期限为项目首次交房至本项目业委会正式成立续签合同之日后止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应交费用总额3‰的标准计算向乙方支付违约金；本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人；合同期满后，乙方达到管理目标，本物业区域仍未成立业委会，甲乙双方可续签合同；本合同自首次交房后，乙方正式介入日常管理起生效。上述合同于2017年1月19日在原重庆市某区国土资源和房屋管理局进行了备案。
2017年10月31日，某地产公司作为甲方（卖方），喻某中、李某英作为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》（，该合同部分内容约定：某地产公司将位于某市某区某街道办X幢X-X-X的房屋出卖给喻某中、李某英，乙方为两人以上的，其共有方式为共同共有；商品房项目名为二期；本商品房建筑面积为115.77平方米；本商品房用途为住宅，属于成套住宅。还约定：第二十一条甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。特别提示为确保乙方充分理解商品房买卖合同及补充协议的条款，甲方特提示乙方在签字或盖章前，应详细阅读并充分理解商品房买卖合同及补充协议等全部条款及内容后再签字或盖章。若有解释或说明要求，请乙方在签约时向甲方提出，甲方将依法给予解释或说明，本协议一经签订即对双方具有约束力。附件五（花园洋房）《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定：第九条物业管理的特别约定1、乙方所购房屋的《房地产权证》未取得前，物业服务企业按本合同约定的建筑面积收取物业服务费，待《房地产权证》办妥后，则按《房地产权证》确定的建筑面积收取；本合同中所指的“建筑面积”包括“建筑面积”和“分摊建筑面积”之和。2、在本项目首次交房后三年内乙方所购房屋的物业服务费洋房按每月每平方米2.7元收取（此收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况）。自本项目首次交房满三年时物业服务费收取标准应调整递增一次，递增比例不超过前述物业服务费收取标准的10%，以后物业服务费收取标准每2年调整递增一次，每次上调比例不超过该次上调前物业服务费收取标准的10%。3、乙方未按时接房或者接房后未入住的空置房（指水、电表均未走动的房屋），自甲方通知接房之日起物业服务费按全额收取。4、乙方应在甲方通知接房的时间内按时接房，物业服务费从甲方通知接房之日起由乙方承担和交纳；乙方在接房时应预交半年的物业服务费，如因乙方原因未按时接房的，乙方在实际接房时还应补足应承担的物业服务费并预交实际接房后半年的物业服务费，乙方未补足和预交的，甲方可以拒绝交房，并从约定的应接房之日起至实际交清费用之日止，由乙方按涉及总金额的每日千分之三计算支付违约金。5、在该项目业主委员会未与物业服务企业签订物业服务协议前，乙方应当按甲方与物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》履行相关义务，并按《前期物业管理服务协议》约定和《临时管理规约》规定及时交纳物业服务费。喻某中、李某英在上述《商品房买卖合同》及补充协议上签字并捺印。
喻某中签字的落款日期为2019年6月3日的《临时管理规约》载明如下主要内容（部分）：“第五章物业的管理”“五、本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润），双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：1、物业服务费收费标准：（1）高层住宅按建筑面积1.8元/平方米·月（包括水电公摊费）；（2）花园洋房住宅按建筑面积2.7元/平方米·月（包括水电公摊费）；（3）别墅按建筑面积3.2元/平方米·月（包括水电公摊费）（4）底商商业按建筑面积4.7元/平方米·月（包括水电公摊费）。”“六、业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金（另有规定的按规定执行）。物业的服务费用按月或按季交纳，各业主应在物业服务企业规定的时间内履行交费义务。按季缴纳的，每季度物业费（含车位物业服务费）在该季度的第一个月的10日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳，按月缴纳的，每月物业费（含车位物业服务费）在该月的第一个月的15日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳；缴费时间和缴费方式如有变更，以物业服务企业公示通知为准。七、从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起，由业主按物业服务收费标准全额缴纳物业服务费（含车位物业服务费）；业主接房入住后，中途空置的，由业主按物业服务收费标准全额交纳物业管理费。业主在接房时应预交壹年的物业服务费，如因业主原因未按时接房的，业主在实际接房时还应补足应承担的物业服务费并预交实际接房后一年的物业服务费，业主未补足和预交的，从约定的应接房之日起至实际缴清费用之日止，按涉及总金额的每日千分之三计算支付违约金。”喻某中在《临时管理规约》中的《承诺书》上签字并捺印。
2019年7月23日，某地产公司、某智服公司与喻某中办理了接房手续，喻某中在《接房手续书》上签字并捺印。
2022年4月12日，一审法院受理某智服公司与喻某中、李某英之间就案涉住宅的物业服务合同纠纷一案，某智服公司向一审法院提出诉讼请求：“1、判决二被告连带支付欠付的物业服务费5938.16元，违约金890.85元，共计人民币6829.01元；2、本案诉讼费由二被告承担。”该案经审理查明：“……2017年10月31日，被告喻某中、李某英与某市某房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了‘二期’X幢X-X-X住房，建筑面积115.77平方米。2019年7月23日喻某中、李某英接受此房并交纳一年物业管理费。被告入住之后认为自己购买的车位，开发商设计及建设不符合标准，加之认为原告的服务存在瑕疵，自2020年8月起拒绝交纳物业管理费。”该案中一审法院认为：“依法成立的合同自成立时生效。原某物业服务集团有限公司某分公司于2017年1月19日与某市某房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，其权利义务应当由原告某物管公司享有和承担。该《前期物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效的合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定‘建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。’，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定‘业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。’。因此，原告某物管公司请求喻某中、李某英支付下欠的物业服务费，符合法律规定，本院应予支持……综上所述，被告喻某中、李某英从2019年8月1日至2022年2月28日，共计下欠物业服务费5938.16元。”一审法院于2022年6月8日作出（2022）渝0154民初XXXX号民事判决书，判决：“一、被告喻某中和被告李某英在本判决生效之日起七日内连带支付原告某智慧服务集团股份有限公司某分公司物业服务费5938.16元。二、驳回原告某智慧服务集团股份有限公司某分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由二被告负担。”上述判决已发生法律效力。2022年6月27日，喻某中、李某英支付2020年8月1日起的住宅物业费9064.14元、243元，其中2020年8月欠费为311.72元。
某智服公司为小区业主提供了相应的物业服务。喻某中欠付某智服公司2023年1月1日至2024年10月31日期间的住宅物业费6633.58元。经某智服公司催收，喻某中、李某英仍未支付上述住宅物业费。
另查明，某智服公司于2025年3月19日在工商登记机关新增物业管理等经营范围。
一审法院认为，当事人的合法权益依法受法律保护。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因某智服公司与喻某中、李某英之间形成的物业服务合同关系一直持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。根据双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.《前期物业服务合同》是否无效；2.喻某中、李某英应否支付某智服公司住宅物业费；3.喻某中、李某英应否支付某智服公司违约金；4.某智服公司应否向喻某中退还住宅物业费。针对上述争议焦点，一审法院分别评判如下：
一、关于《前期物业服务合同》是否无效问题。
一审法院已经生效的法律文书均依法确认了某智服公司与某地产公司于2017年1月17日签订的《前期物业服务合同》合法有效，该《前期物业服务合同》对小区的业主具有法律约束力，故对喻某中请求确认案涉《前期物业服务合同》无效的反诉请求，一审法院依法不予支持。
二、关于喻某中、李某英应否支付某智服公司住宅物业费问题。
因《前期物业服务合同》有效，喻某中、李某英作为小区的业主，亦应当受该《前期物业服务合同》的约束。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，某智服公司已经按照合同约定为二期小区业主提供了物业服务，喻某中、李某英作为该小区业主，应当承担支付住宅物业费的义务。庭审查明，案涉住宅建筑面积为115.77平方米，物业费标准为2.7元/月/平方米，因此案涉住宅每月物业费为312.58元（115.77平方米×2.7元/月/平方米）；喻某中、李某英于2022年6月27日支付2020年8月1日起的住宅物业费9064.14元、243元，其中2020年8月欠费为311.72元，上述已付金额摒除2020年8月1日至2023年1月19日期间的住宅物业费9255.54元[311.72元+312.58元/月×28个月+312.58元/月×（19÷31）月]后，剩余51.6元，因2023年1月20日至2024年10月31日期间的住宅物业费为6685.18元[312.58元/月×（12÷31）月+312.58元/月×21个月]，在摒除已付的51.6元后，上述期间还欠付6633.58元。现经某智服公司催告后，喻某中、李某英仍未交纳上述期间的住宅物业费，构成违约，因此，对某智服公司主张喻某中、李某英支付2023年1月20日至2024年10月31日期间欠付的物业费6633.58元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于某智服公司主张的超出上述部分的金额，一审法院依法不予支持。
三、关于喻某中、李某英应否支付某智服公司违约金问题。
喻某中虽然提交了部分照片，拟证明某智服公司未按照约定完整履行合同义务，但喻某中提交的照片仅能反映某智服公司提供的物业服务存在轻微的服务瑕疵，但案涉物业服务系针对全体业主和整体区域的各个方面所提供，物业服务属于长期性、动态性、复杂性的持续整体服务，业主不能因为物业服务存在局部的轻微瑕疵服务而拒交物业费，因此现有证据不足以认定某智服公司没有履行物业服务合同或物业服务不达标，而某智服公司亦提交了相应的证据证明其履行了相应的物业服务。虽然《前期物业服务合同》《临时管理规约》约定了业主未按期交纳物业费应当按照应交费用总额的每日3‰的标准支付违约金（本案中某智服公司主张从逾期交费之日起按起诉之日的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算至付清时止），鉴于喻某中、李某英拒绝支付物业费的缘由，其并非恶意拒绝支付，以及某智服公司提供的物业服务尚存在局部区域内的轻微瑕疵，同时考虑到小区和谐稳定需要，对某智服公司主张喻某中、李某英支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
四、关于某智服公司应否退还喻某中物业费问题。
如前所述，一审法院已经生效的法律文书均依法确认了某智服公司与某地产公司于2017年1月17日签订的《前期物业服务合同》合法有效，该《前期物业服务合同》对二期小区的业主具有法律约束力，且某智服公司履行了相应的物业服务，故喻某中、李某英按照《前期物业服务合同》的约定支付物业费，符合合同约定，符合法律规定，且一审法院于2022年6月8日作出的（2022）渝0154民初XXXX号生效判决书，判决喻某中、李某英连带支付2019年8月1日至2022年2月28日期间的住宅物业费5938.16元，上述部分期间的金额包含在喻某中反诉所主张的住宅物业费范围内，而上述生效判决未被撤销，喻某中主张退还按照上述生效判决履行的部分金额，亦不符合法律规定，因此，对喻某中主张的要求某智服公司退还其已交物业费的反诉请求，一审法院不予支持。
还需说明的是，针对招投标问题，虽然《物业管理条例》等规定住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，但该规定是对选聘物业服务企业的活动进行规范，而非禁止非招投标选聘物业服务企业的行为，应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。故，即使某智服公司不是某地产公司通过招投标程序选聘的物业服务企业，亦不必然导致案涉《前期物业服务合同》无效；针对超范围经营、无服务资质问题，2007年和2016年修订的《物业管理条例》均规定了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，同时规定物业服务单位违反该制度由行政管理机关对物业服务企业进行处罚，而该制度为管理性规范，业主以物业服务企业未取得服务资质主张不支付物业费不符合法律规定，从2018年修订的《物业管理条例》已取消资质规定内容也可得出这一结论。同时，某智服公司在一段时间内无物业管理的经营范围，属于超经营范围订立案涉《前期物业服务合同》，但超经营范围订立的案涉合同，属于一般超越经营范围，并非违反限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营，故不影响案涉《前期物业服务合同》的效力，而某智服公司超范围经营，属于违反行政管理规定，也由行政管理机关对物业服务企业进行处罚，业主以物业服务企业超范围经营主张不支付物业费不符合法律规定。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第三百零七条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、由喻某中、李某英于判决生效后七日内向某智慧服务集团股份有限公司某分公司连带支付2023年1月20日至2024年10月31日期间欠付的住宅物业费6633.58元。二、驳回某智慧服务集团股份有限公司某分公司的其他诉讼请求。三、驳回喻某中的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由喻某中、李某英负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由喻某中负担。
本院二审期间，喻某中向本院提交了如下证据：证据1.协议选聘物业企业情况说明的复印件；证据2.重庆市某公证处关于某房地产开发有限公司和某智服公司关系证明的公证书；证据3.某房地产开发有限公司的企业信用信息。以上证据共同证明某地产公司和某智服公司都是某地产集团下属的子公司，两个公司之间存在明确的利害关系。
某智服公司质证称，认可证据1的真实性、合法性，但不认可其关联性和证明目的，该情况说明是针对开州金科城，而非是云玺台的项目；认可证据2和证据3的真实性、合法性、关联性，但不认可其证明目的，该两组证据不能证明某智服公司和某地产公司之间具有直接的利害关系，因为从营业执照显示的变更信息看，只存在股权结构变化，不能证明存在直接的利害关系，更不能证明影响了招投标的结果。
本院经审查认为，因某智服公司认可以上证据的真实性，故本院对以上证据的真实性予以确认，其证明目的将结合本案查明的案情和其他证据予以综合评判。
本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，一审并未支持某智服公司要求喻某中、李某英支付违约金的请求，某智服公司未提出上诉，故该问题不属于二审审理范围。根据双方二审诉、辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《前期物业服务合同》是否有效；2.喻某中应否向某智服公司支付2023年1月20日至2024年10月31日期间的住宅物业费；3.某智服公司应否向喻某中退还已收取的物业费。对此，本院结合双方诉辩意见及在案证据，综合评判如下：
关于焦点一，喻某中主张案涉《前期物业服务合同》因招投标程序违法、合同双方存在利害关系、合同内容显失公平及物业服务企业无相应资质等原因应属无效。对此，审理认为，1.《物业管理条例》第二十四条第一款规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”该规定并非效力性强制性规定，喻某中认为案涉《前期物业服务合同》因违反《物业管理条例》和《中华人民共和国招标投标法》的规定而无效的理由，没有法律依据。2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”关于喻某中提出某地产公司和某智服公司恶意串通的主张，其在本案一审、二审中所提交的证据，不能达到“排除合理怀疑”的证明标准，即喻某中未能提交充分证据证明某地产公司和某智服公司有恶意串通的行为，不能认定存在恶意串通的事实。故本院对喻某中在二审中提交的证据不予采信，喻某中以恶意串通为由主张合同无效，没有事实依据。3.合同中是否约定了物业公司的违约责任，不属于认定合同是否有效的法定情形。喻某中据此主张合同无效，没有法律依据。4.某智服公司在一审审理期间已增补物业管理经营范围，其超范围经营的问题亦属行政管理范畴，不影响民事合同效力。因此，喻某中上诉认为《前期物业服务合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，因案涉《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。喻某中作为业主，实际接受了某智服公司提供的物业服务，应当依约支付物业费。喻某中虽主张某智服公司服务不达标，但其提供的证据仅能反映物业服务存在局部或轻微瑕疵，不足以证明某智服公司根本性违约或未提供基本物业服务。且物业服务具有公共性、连续性的特点，单个或部分业主不能因对部分服务不满意而拒绝支付全部物业费。故本院对喻某中拒绝支付物业费的诉讼请求，不予支持。
关于焦点三，喻某中要求某智服公司退还其已缴纳的物业费。该主张的前提是案涉《前期物业服务合同》无效或某智服公司未提供服务，如前所述，案涉《前期物业服务合同》有效且某智服公司已提供服务，故该主张不能成立。此外，喻某中要求退还的物业费中包含了其履行已生效的（2022）渝0154民初XXXX号民事判决所支付的费用。在该生效判决未被依法撤销或变更的情况下，当事人依法应当履行判决确定的义务，其再行主张返还，于法无据。
综上所述，喻某中的上诉请求和上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人喻某中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李遇贵
审 判 员 黄文革
审 判 员 冯 波
二〇二五年九月十七日
法官助理 曾小语
书 记 员 张怀印
