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审判长、审判员:
北京长安(上海)律师事务所接收本案被告金某的委托,指派XX律师担任其与原告谢某动迁房买卖合同纠纷一案代理人。本案经过双方当事人举证、质证和法庭调查,是非已经十分清楚,针对本案的事实和法律适用问题发表如下代理意见:
一、2011年5月30日双方签订的“房屋买卖合同”,属于无效合同。
现行合同法第52条明确规定,“有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。现行城市房地产管理法第38条规定,“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书。”强制性规定是和任意性规定相对的,“未取得权属证书的房地产不得转让”,很显然这属于法律的强制性规定而不是任意性规定。
从本案涉及的事实来看,原告与被告的确于2011年5月30日签订了一份“房屋买卖合同”,但签订该合同时,被告并未取得本案所涉及的XX区XX小区XX室及车库的权属证书。根据上述所列及之法律条款分析,该房屋买卖合同因违反城市房地产管理法第38条之强制性规定,而导致无效。
二、“房屋买卖合同”签订之后,被告积极的履行合同义务,配合原告办理房屋过户手续,现无法办理过户系由于被告不具有购房资格。
2011年5月30日,双方签订《房屋买卖合同》之后,被告收到购房款之后即将房屋交付原告居住使用,已经按照合同约定履行了义务。该动迁房屋产证办理完毕之后,被告及家人亦陪同原告至房地产交易中心办理房屋过户登记手续,因原告名下有数套房产不符合苏州市人民政府下达的有关房屋限购政策的规定不具有购房资格,才无法办理过户手续,并非原告所称因被告的原因不予配合才无法办理过户手续。原告所述与事实不符,要求被告继续履行合同没有依据,被告已经按照合同的约定履行了相关的义务。
三、无效合同后的处理原则为:当事人相互返还因合同取得的财产,而不是继续履行合同。
现行合同法第58条明确约定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”。根据本条款之规定,原告与被告所涉争房屋,合法的处理方式为:原告将涉争房屋即刻交还被告,被告将被原告已支付的房款退还给原告。现因原告违反国家有关房屋限购的政策致使涉案房屋无法办理过户手续,企图通过法院判决的形式强行将房屋过户至其名下,具有利用法院判决规避现有房屋限购政策的嫌疑。
四、在坚持上述代理意见的基础上,代理人人认为原告的诉请,于法无据。
原告人在起诉状中诉称,请求法院依法确认2011年5月30日双方签订的《房屋买卖合同》有效并将继续履行该合同涉案房屋及车库过户至其名下。从上述分析看,原合同已因违法法律之强制性规定而导致无效,即便认定为该房屋买卖合同有效,现在由于苏州市的房屋限购政策致使无法办理过户手续,无法达成双方签订合同的目的,属于因不可归责于双方的原因致使合同无法继续履行,应当予以解除,而不是通过法院判决的形式将房屋强行过户至原告名下。原告要求双方继续履行一份无效的合同,是非常荒谬的,也不应得到法律的支持。
代理人:XXXXXX
2013年10月11日
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