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代 理 词
尊敬的审判长、审判员：
甘肃阶州律师事务所接受本案被告潘某、杜某的委托，指派我担任其诉讼代理人，庭审前我们认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的庭审调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：
一、代理人认为在本案中，原告李某作为出租方已经严重违约，应该依法承担违约责任。
1、原告单方面涨价的行为违背了合同的约定，违背了法律的规定，是严重的违约行为。
首先，该合同是原被告双方在平等自愿的基础上经过充分协商签订的合法有效的租赁合同。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告擅自变更合同内容私自涨价，擅自解除合同是违背法律规定的。
其次，关于租金变更的事宜，在双方签订的合同中有着明确的约定：即“三年后的租金依据市场的行情进行调整，但涨价幅度不得超过前一周期租金的百分之二十。且一经商定应保持三年不变。”《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”对合同的约定应该有正确的理解：(1)第二个周期的租金调整的前提是依据市场行情。这就包括三种情况：如果市场行情稳定，则租金不变;市场行情上涨，租金上涨;市场行情下跌，租金也应该跟着降低。(2)合同特意在此用了“调整”二字，而不是“涨价”。“调整”的意思就是为适应新的情况而对租金进行价格上的调节。而这个新情况就是市场行情。如果仅仅根据后面半句对涨幅的限制就认定这种调整只是涨价，不包括降价，我认为是断章取义，对合同条文做缩小解释，对被告来说是极不公平的。(3)合同约定：“且一经商定应当保持三年。”何为商定，就是出租人和承租人商议决定，并非谁一方说了算。《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”因此，原告不能把自己单方涨价的意志强加给被告方。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”故在没有经过商议决定，没有达成一致意见的情况下，原告单方面上涨租金的行为不但违背了合同的约定，也违背了法律的规定。
原告的涨价行为没有市场行情普遍上涨的事实基础，原告对涨价行为的合理性没有任何证据证明。一、近年来，由于东江新区的开发，和长江大道的开发，火锅店、宾馆纷纷向这些新开发的繁华路段转移。原告房屋所在地的巷道生意大不如前，周围房租纷纷降价，这是住在城区的人们众所周知的事实。原告无视市场行情，无视合同约定，在市场行情普遍降价的情况下单方面涨价，这是不合理的。二、在庭审过程中，原告没有提出任何有效证据证明行情上涨，租金应该涨。根据民事法律“谁主张，谁举证”原则，如果举不出涨价的合理、合法的证据，被告人就应该承担不利后果，也就是说，这种单方面涨价的行为是违反合同约定和法律规定的，是违约行为。
如果人民法院觉得有必要，可以对原告房屋周围的房租市场行情做调查。
2、原告强行锁门的行为(单方强行解除合同)违背了合同的约定，违背了法律规定，是严重的违约行为。
该合同约定“房屋出租时间从2009年11月1日起至2021年10月31日止，共十二年。”合同明确约定了租赁期限是十二年，但事实上原告将房屋租给被告只有四年：2009年11月1日至2013年12月22日。2013年12月22日，原告将房门上锁已经构成违约。
原告锁门所依据的理由是：被告没有按时支付租金。既拖延3万，又拒付18万。事实上，被告主张和支付原告2012年至2013年的租金是15万元。从付款之日至本案立案之日期间，原告从未向被告提出任何异议，也没有追讨过3万元，一次也没有要过。这充分说明，原告已经默许了被告提出的15万元的提议。故说原告拖欠租金是不成立的。
拒付2013年至2014年租金的说法更不能成立。原告要涨价至18万元，被告要降价到15万元，双方还在协商，并未取得一致意见。被告提出支付15万，原告拒收。因此并非被告拒付。
《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
1、承租人有正当理由迟延支付租金，如前所述，双方并没有就第二阶段的租金达成共识，原告要涨至18万，被告依据市场行情要求降到15万。如前所述，原告涨价既不合法，也不合理。在这种情况下，被告迟延支付租金是有正当的理由的。
2、原告并未通知被告在合理的期限内支付房租，根本就没有给被告任何期限。12月22日，被告去天水出差，原告在梅兰宾馆还在正常营业的情况下，将宾馆的宾客及服务员全部赶出，服务员当面哀求，被告人打电话请求宽限三天，然而原告不为所动，将房屋门强行上锁。
3、原告方向法庭提交的证据五《通知》，是原告首次向被告通知解除合同，时间是2014年3月16日。而原告锁门的时间是三个月前的2013年12月22日，通知在后，锁门在前。其违约行为显而易见。
4、原告方认为锁门是自救自保行为。合同上没有约定出租人不能锁门，故不是违约行为。这种狡辩实在贻笑大方：首先，锁门与自救自保的概念风马牛不相及。其次，锁门意味着出租人将房屋收回，控制。将租赁物收回难道还要合同约定吗?如果这都不算违约，什么才是违约呢?
综上两点，原告并不具备单方解除合同的条件和权利。其行为已经严重违约。
二、原告应该承担的责任：
1、原告应该在合同解除后支付被告装饰装修残值。《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”根据该租赁合同第四条第七项的约定，装潢装修附属物品除空调外不得拆除，应保持原状，充分说明作为出租人的原告同意对她的房屋进行装饰装修。
鉴于原告方的违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款的规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;”所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。
我们提交了大量的证据证明装饰装修的费用，法院也委托了专业评估机构进行了评估，这些费用应该由原告向被告支付。
2、原告应该赔偿被告的经营损失。
根据合同法第97条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。本案中，因出租人的过错导致合同解除，造成了承租人的经营损失，出租人应该予以赔偿。而经营损失就包括承租人的可预期收入。我们向法庭提交的证据已经证实：1、自2011年11月至2013年12月，商务宾馆26个月平均毛收入为52077元。2、自原告违约锁门的2013年12月22日至被告提起反诉的2014年5月6日，共计四个半月，被告经营损失高达234346.5元。原告以纯收入估算损失为100000元，合情合理。
3、根据民法公平原则，权利与义务对等原则，原告应该向被告支付装饰装修残值和赔偿被告的经营损失。作为承租人的被告来说，装饰装修投入的都是实实在在的现金。关门四个半月，经营损失惨重。而作为出租人的原告，守着这三十间不动产，守株待兔，坐收渔利，旱涝饱收。故从民法原则的角度来说，于情于理都应该给予被告赔偿。
以上代理意见望合议庭采纳。
代理人：李海鹏
二〇一四年十二月十日
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