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买卖合同纠纷代理词

2018-02-18 admin Comments0

尊敬的仲裁员、书记员:

重庆高山律师事务所接受本案申请人瞿**的委托,指派本律师作为其与被申请人重庆**物业发展有限公司商品房预售合同纠纷按的代理人。本律师依法出席仲裁庭参与庭审活动,通过庭审,双方当事人进行了当庭陈述、进行了举证和质证,现本律师根据庭审揭示的事实,发表如下代理意见。

申请人与被申请人于2009年3月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》合同效力的问题。根据庭审揭示的事实表明,本律师认为本案双方签订的合同是双方真实的意思表示,对方也认可合同有效,据此,应当认定该合同是合法有效的。

二、申请人与被申请人是否有变更合同的问题。本律师认为在本案中不存在双方变更交房条件的意思表示,申请人未按合同约定的条件交房,只能说明是被申请人的又一违约行为。也不存在双方达成新合同的问题,因申请人瞿**在2012年3月21日委托范**办理万州区袁家屯1号附1号A栋4层4-5号房屋产权证的行为不能视为双方达成的新合同条款,而是申请人的单方委托行为。该委托行为虽然事实上履行不能,但实际上双方是在履行2009年3月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》。双方签订的合同是被申请人提供的格式合同范本,如果对合同条款的理解产生歧义,应作出对被申请人不利的解释。

三、被申请人重庆**物业发展有限公司严重违约,应当承担违约金责任。根据《合同法》第107条规定,违约金责任的构成要件是两个:1、过错;2违约行为。

首先,分析被申请人是否有过错。根据申请人与被申请人于2009年3月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条2、3、4款约定,被申请人应当在本商品房实际交付使用之日起60日,由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。根据该条约定结合本案证据,足以认定被申请人已经按本合同第七条2款约定,在2009年12月30日已经将万州区袁家屯1号附1号A栋4层4-5号房屋实际交付给申请人使用至今,被申请人应当在2010年3月1日前提交原始登记房产证、提交销售不动产统一发票、提交建设工程竣工验收备案证明书等资料。然而,被申请人却在2010年5月27日才履行了纳税义务,在2012年7月19日才提供了建设工程竣工验收备案证明书和建设工程竣工验收意见书,在2012年12月5日才办理万州区袁家屯1号附1号A幢房屋产权的初始登记。由此,本律师认为由于被申请人迟延办理万州区袁家屯1号附1号A幢房屋产权的初始登记的过错行为,才导致申请人没有在双方约定期限取得房屋产权登记受理单。据此,足以认定被申请人有严重过错。

其次,分析被申请人是否有违约行为。正是由于被申请人未能在约定期限按时提供办理房屋转移登记必须的资料,才导致申请人才在2013年3月8日取得房地产权登记受理通知单。据此,足以认定被申请人违反了本合同第十三条2、3款的约定义务,也没有履行合同的附随义务(每个环节办完之后的通知义务),应依照该条第四款承担违约责任,被申请人应支付申请人违约金56896.74元。

四、申请人没有过错和违约行为。根据庭审揭示的事实表明,申请人和被申请人在2012年3月21日已经向万州区房地产管理局申请办理万州区袁家屯1号附1号A栋4层4-5号房屋产权转移登记,申请人并在当天委托被申请人的职工范春燕代为办理万州区袁家屯1号附1号A栋4层4-5号房屋的房地产权证。既然如此,为什么申请人却在2013年3月8日才取得房地产权登记受理通知单呢?究其根本原因并不是申请人委托被申请人办理房地产权证的时间没有在双方约定的期限内,而是被申请人延迟提供万州区袁家屯1号附1号A幢房屋产权证所致。简而言之,只要申请人在被申请人取得万州区袁家屯1号附1号A幢房屋产权证之前委托被申请人办理房产证就没有过错,更没有违约行为。据此,足以认定申请人已经完全按照合同的约定履行了约定义务和附随义务,故在本案中没有过错和违约行为。

恳请采纳!

代理律师:冉兵

2014年11月18日

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